Base: la domanda di riduzione secondo l’art. 270a CO
Se a causa di un cambiamento essenziale delle basi di calcolo, in particolare di una diminuzione dei costi, il locatore ottiene un reddito eccessivo, può contestare la pigione come abusiva e chiederne la riduzione. Ciò vale in particolare quando il tasso di riferimento è sceso.
La riduzione può essere chiesta al più presto per la prossima scadenza di disdetta. Per le abitazioni il termine di disdetta è di regola di tre mesi per la scadenza locale usuale (art. 266c CO). La domanda dovrebbe quindi giungere al locatore prima dell’inizio di questo termine.
Procedura in quattro passi
La via abituale è la seguente:
- Stimare il diritto in modo approssimativo, per esempio con il calcolatore della pigione.
- Inviare per iscritto la domanda di riduzione al locatore o all’amministrazione, indicando l’oggetto locato, la pigione netta e la data desiderata.
- Attendere la risposta: il locatore deve rispondere alla domanda entro 30 giorni (art. 270a cpv. 2 CO).
- In caso di rifiuto o di mancata risposta, entro 30 giorni ci si può rivolgere all’autorità di conciliazione. La procedura di conciliazione in materia di locazione è di principio gratuita.
Tipici motivi di rifiuto delle amministrazioni
Le amministrazioni rifiutano spesso le domande con questi argomenti, che vanno esaminati caso per caso:
- Aumento dei costi di manutenzione, di esercizio o di amministrazione che compensano in tutto o in parte la riduzione.
- Rincaro sul capitale a rischio, nella prassi fino al 40 per cento dell’aumento dell’indice nazionale dei prezzi al consumo (art. 16 OLAL).
- Uso locale e di quartiere della pigione (art. 269a CO).
- Investimenti che aumentano il valore dall’ultima determinazione della pigione.
- Una pigione già fissata con un tasso di riferimento più basso.
Chiedere una riduzione della pigione
Con il servizio Riduzione della pigione crea la domanda di riduzione online. Noi la spediamo al suo locatore con Posta A Plus o per raccomandata.
Domande frequenti
La riduzione vale al più presto dalla prossima scadenza di disdetta. Per le abitazioni il termine è di norma di tre mesi. La domanda dovrebbe quindi giungere al locatore per tempo prima dell’inizio di questo termine.
A fini probatori è consigliabile una lettera, meglio se raccomandata. Documenta che e quando la domanda è giunta al locatore.
Entro 30 giorni dal rifiuto o dalla scadenza del termine di risposta può rivolgersi all’autorità cantonale di conciliazione in materia di locazione.
Altro sul tema della pigione
- Calcolatore della pigioneCalcolatore della pigione Svizzera: calcolare la riduzione (2026)
- Tasso di riferimento in SvizzeraTasso ipotecario di riferimento attuale in Svizzera (UFAB), andamento dal 2008 e riduzione della pigione per ogni quarto di punto. Con calcolatore gratuito.
- Rincaro (IPC) e aumento dei costiPerché i locatori possono dedurre il 40 % del rincaro (IPC) e un forfait per l’aumento dei costi: spiegato in breve, con esempio di calcolo e calcolatore gratuito.
Questa pagina informa in modo generale e non sostituisce una consulenza legale. Nel singolo caso, l’aumento dei costi, gli investimenti o l’uso locale e di quartiere possono portare a un risultato diverso.
Di Kubilay Demirci, AboQuit.ch · Ultima verifica:
Fonti
- Codice delle obbligazioni (CO), RS 220, in particolare art. 269a e 270a
- Ordinanza sulla locazione e l’affitto di locali d’abitazione e commerciali (OLAL), RS 221.213.11